Marknadsrapport - Stockholm Maj 2022
Maj 2022
Erik Olsson Nyproduktion sammanställer marknadsrapporter fyra gånger per år. I våra marknadsrapporter kommenterar vi både nyproduktion samt successionsmarknad där vi löpande mäter mönster bl.a. gällande utbud, visningsbesökare och kvoten osålt. Successionsmarknad och nyproduktionsmarknad är kommunicerande kärl. På successionsmarknad ser vi trender och förändrat beteende tidigare vilka oftast även slår igenom och påverkar nyproduktionsmarknaden.
Utbud
Statistik avseende utbud avser Stockholms län och angivna procenttal nedan är jämfört samma period föregående år. Tal inom parentes avser föregående rapport. Källa Booli.
Jämfört föregående år Förra rapporten
Utbud nyproduktion -6% (-30,4%)
Utbud begagnat +27% (-9,1%)
Totalt utbud +15,6% (-19,5%)
Kommentar: Utbudsökningen av nyproduktion ser ut att ha planat ut senaste månaden medan utbudet av begagnat fortsatt att öka kraftigt. Utbudsökningen av begagnat beror delvis på normala säsongsvariationer som späs på av större volymer osålt, längre säljcykler samt att fler vill sälja innan de köper i en marknad där framtiden är oviss och där fler hushåll tror på sjunkande bostadspriser än stigande.
Visningsbesökare
Genomsnittligt antal visningsbesökare de senaste fyra veckorna på Erik Olsson Fastighetsförmedlings genomförda söndagsvisningar. Tal inom parants avser föregående rapport (februari).
Antal visningsbesökare Sthlm 5,5 (11,75) besökare
Kommentar: Besökarantalet har de senaste fyra veckorna halverats jämfört inledningen av året. Ett ökat utbud kan ses som en orsak precis som en ökad osäkerhet. Fler hushåll vill sälja den nuvarande bostaden innan man köper nytt. Ett trendskifte som även påverkar besökarstatistiken.
Erik Olssons Bostadsindex -25 (27)
Erik Olssons Bostadsindex uppdateras en gång per kvartal (aug, nov, feb, maj) och mäter nettot mellan de visningsbesökare som tror på stigande bostadspriser på ett års sikt minskat med de som tror på prisnedgång.
Kommentar: Erik Olsson Bostadsindex visar ett dramatiskt fall från
27 (feb) till -25 i maj månads mätning. Prisförväntningarna är lika låga nu som i början av pandemin när oron var som störst.
Osålda bostäder 10% (3%)
Bostäder som tas bort från exponering utan att ha sålts, intern statistik EO.
Kommentar: Volymen avbrutna affärer har mer än fördubblats sedan förra mätningen i februari. Det är främst den senaste månaden, sedan Riksbankens räntehöjning och framför allt prognos om räntebanan som volymen ökat.
Prisstatisk
Prisrörelser Stockholm, publicerad 19 maj baserad på rapporterad försäljningsstatisk under april, källa Valueguard.
Senaste mån 12 mån Diff max
Br centralt - 1,1% + 9,6% - 1,6%
Br ytterområden - 0,7% +7,1% - 0,7%
Villor - 0,2% + 7,5% - 0,2%
Kommentar: I undersökningar av första veckorna i maj pekar statistiken på en fortsatt nedgång med 1,7%, avseende bostadsrätter i Stockholm. Känslan från mäklarna är att även senare delen av maj fortsatt i samma mönster. Den upplevda prisnedgången uppskattas till 5-10%. Med upplevd prisnedgång menas mäklarnas bedömning av faktisk prisdifferens från toppen.
Kommentar Successionsmarknad
Det börjar bli svårt att blunda för statistiken. De tecken vi pratat om tidigare, och den förväntan vi kanske haft på marknadens reaktion, syns nu även tydligt i siffrorna för bopriserna. Men statistiken släpar efter och den upplevda prisnedgången är snarare mellan 5-10%.
Just nu samverkar flera faktorer negativt när höjda priser på basvaror som mat, energi och drivmedel ger sänkta reallöner samtidigt som högre räntor gör boende dyrare. Effekten av det förstärks av att en tredjedel av visningsbesökarna i vår senaste undersökning från maj säger att de vill lägga en mindre del av sin konsumtion på boendet nu än under pandemin. Om man har mindre pengar att röra sig med, och vill lägga en mindre del av dem på boendet pressas priserna. Det positiva är att visningsbesökarna redan diskonterat högre räntor när de planerar sina köp. Det kan tala för en sättning i priserna men inget dramatiskt fall. Sysselsättningen är fortsatt hög och räntorna även om de ökat mycket fortsatt på låga nivåer ur ett historiskt perspektiv.
Förutom i statistiken för bopriserna görs också färre affärer, vi har längre försäljningstider, ett ökat utbud, fler prissänkta objekt och lägre budpremie.
I trendskiften är ofta prisnedgången större än vad som syns statistiskt efter som det är färre bostäder som säljs och ingår i statistiken. Siffrorna i Valueguards mätning baseras på försäljning i april och det är först under maj vi upplevt en scenförändring och en markant ökad tröghet. Den upplevda prisnedgången varierar mellan 5 - 10% jämfört toppen. Med upplevd prisnedgång menas vad mäklarna uppskattar nuvarande avslutspriser och budnivåer i förhållande till vad samma bostad hade sålts för i början av året. Om vi också kommer se det i statistiken om några månader återstår att se. Historiskt har tiden till dess att vi nått botten varit relativt kort, omkring 4-6 månader vilket kan peka på att vi återfår balansen fram mot hösten. När väl köpare och säljare hittar det nya prisläget så säljs ungefär 175 000 bostäder varje år, oavsett konjunkturläge.
Kommentar Nyproduktionsmarknad
Ett lågt utbud av nyproducerat i länet ses som den viktigaste faktorn till att vi trots ökad oro och ändrade förutsättning ändå haft en bra försäljning fram till och med april. Det är först den senaste månaden vi tycker att spelplanen kraftigt försämrats.
Det låga utbudet av nyproduktion har hittills balanserat den ökade osäkerheten om
vart marknadspriserna tar vägen. Kommande månader blir intressanta att följa nu när budpremien gått ner, utbudet fortsatt att öka och den positiva pristrenden är bruten. Begagnat och nytt är två marknader som är starkt sammanflätade. Om prisnedgången fortsätter på begagnatmarknad kommer det spilla över på nyproduktionen.
Branschens utmaningar med kostnadsökningar på insatsvaror och produktion samtidigt som köpkraften sjunker kan sannolikt resultera i att fler tänkta projekt skjuts på framtiden. Det kan tala för ett fortsatt lågt utbud av nyproduktion som kan balansera osäkerheten så att prisnedgången inte behöver bli lika stor på nyproduktion som på begagnatmarknad. Folk vill fortsatt bo nytt och är utbudet begränsat har vi enklare att upprätthålla prisbilden. Förblir utbudet av nyproduktion lågt i förhållande till efterfrågan slipper vi se samma effekter som slutet av 2017 och 2018 där ett överutbud av nyproduktion fick en negativ prispåverkan.
Hälsningar
Klas Pettersson, VD Erik Olsson Nyproduktion