Räntesänkningen 25:e september stärker bostadsmarknaden

Så här stärker beslutet bostadsmarknaden

Dagens räntebeslut stärker bostadsmarknaden främst genom att Riksbanken talar om större kommande räntesänkningar än tidigare. Det är viktigt eftersom dagens bostadsmarknad, och bostadspriserna vi har nu, beror på att bostadsmarknaden har diskonterat ett helt pärlband av räntesänkningar samtidigt som räntan är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling. Det här räntebeslutet stärker tron på en mjuklandning med lägre räntor och tillförsikten hos hushållen. En förstärkt tro på sänkta räntor gör att fler vågar agera och köpa bostad. 

Framtida sänkningar betyder mer än dagens 

När det gäller räntebeslutet är det Riksbanken säger om framtiden på många sätt det viktigaste.  => fortsätter den perfekta mjuklandningen av ekonomin med massor av räntesänkningar, utan att sysselsättningen går ner allt för mycket?! Egentligen spelar därför inte storleken på sänkningen i ett enskilt räntebeslut så stor roll. Det viktigaste är att Riksbanken var tydlig med att vi kan se fram emot betydligt lägre räntor och upprepar bilden av att ekonomin mjuklandar så att bostadsmarknaden behåller förhoppningarna om en kombination av ordentliga räntesänkningar i kombination med en fortsatt hög sysselsättning på det sätt som redan är diskonterat på bostadsmarknaden enligt Erik Olsson Bostadsindex. I rena pengar ger en räntesänkning med 0,25% bara 145 kr mer i plånboken per månad på varje miljon man har i bostadslån, så den psykologiska effekten är minst lika viktig som den reala.

Ett tydligt budskap om kommande räntesänkningar är välkommet eftersom en oro för en paus i räntesänkningarna skulle slå hårt mot bostadsmarknaden då det rekordstora utbudet av bostäder som vi har nu måste matchas av en stor efterfrågan för att bostadspriserna inte skall gå ner – samtidigt som efterfrågeökningen vi har bygger på en tro på en hel rad av räntesänkningar som gör att fler vågar agera och byta till en ny bostad som passar behoven bättre.

0,25% istället för dubbelsänkning signalerar att mjuklandningen går enligt plan 

När det gäller den stora vadslagningsfrågan om Riksbanken skulle sänka räntan med 0,25% eller 0,5% finns det faktiskt en del som talar för att en sänkning med bara 0,25% kan vara bättre för bostadsmarknaden. En dubbelsänkning på 0,5% kan oroa marknaden genom att det signalerar att ekonomin dämpas för mycket. Ordet ”gradvis” som Riksbanken använder så flitigt har en bred innebörd genom att det tydligen kan inkludera allt från dubbelsänkningar till uteblivna sänkningar vid något möte – men om syftet med att ändå använda ordet ”gradvis” är just att signalera att mjuklandningen av ekonomin går enligt plan är det rimligt att Riksbanken satsar på en så jämn ränterörelse som möjligt. Erik Olsson Skräckindex visar att oron och nervositeten är stor på bostadsmarknaden på ett sätt som gör att man uppskattar trygghet och förutsägbarhet extra mycket. Det är förmedlingen därför Riksbanken har talat så mycket om att de avser att genomföra räntesänkningarna ”gradvis”. En dubbelsänkning på 0,50% kan inte bara skapa oro, utan tar dessutom av utrymmet för framtida räntesänkningar på ett sätt som ökar risken för att en räntesänkning uteblir vid ett kommande räntebeslut. Det kan i så fall skapa mer oro på sikt jämfört med en förväntad sänkning på bara 0,25%, även om ekonomin kanske hade mått minst lika bra av en dubbelsänkning. Vi vill ha en så jämn färd som möjligt när ekonomin skall mjuklanda.

Höga förväntningar men mycket oro

Erik Olsson Bostadsindex visar att förväntningarna är högt ställda samtidigt som man aldrig tidigare har diskonterat så stora räntesänkningar som nu. Det gör bostadsmarknaden ovanligt räntekänslig. När vi uppdaterade Erik Olsson Bostadsindex visade det sig att visningsbesökarna planerar sina bostadsköp med en rörlig bolåneränta på bara 3,67%. Eftersom bostadsmarknaden har gått före Riksbanken är det skönt att Riksbanken följer efter och pratar om framtida räntesänkningar på ett sätt som liknar det bostadsmarknaden verkar ha diskonterat.

Nervositeten avspeglas även i att Erik Olsson Skräckindex är ovanligt högt på ett sätt som har skapat det rekordstora utbudet som utmanar bostadsmarknaden nu. Nervositeten och oron som så många känner gör att hela 70% vill sälja den gamla bostaden innan de köper nu. Det är rationellt på individnivå eftersom det tar bort den ekonomiska risken i bostadsaffären, men aggregerat gör det att vi får en stor utbudsökning när aktivitetsnivån ökar. Då behövs den positiva marknadspsykologin vi har nu – och den bygger i sin tur på en bergfast tro på att bolåneräntorna går ner ordentligt under det kommande året.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken 

För många hushåll med lite större lån är räntesänkningarna som redan är diskonterade på bostadsmarknaden betydligt viktigare än skattesänkningarna som presenterades i budgeten förra veckan. I budgeten är skattesänkningarna ungefär 28 Mdr kronor medan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader vilket också är ungefär 28 Mdr kr. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Då krävs det att hushållet har väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt nästa år.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, kommande skattesänkningar och en dämpad inflation som ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Högre reallöner tillsammans med känslan av trygghet och förutsägbarhet som råder nu när hushållen räknar med att räntorna är på väg ner istället för upp ökar både betalningsviljan och betalningsförmågan för en bostad på ett sätt som inte bara gör att fler vågar agera och köpa en ny bostad, utan även håller bostadspriserna uppe.

För feta vallöften kan ge mindre räntesänkningar

I den mån Riksbanken upplever att olika typer av vallöften är allt för expansiva och riskerar att skapa inflation när vi kommer närmare valet kommer effekten på bostadsmarknaden av dessa löften att bli mindre genom att de balanseras genom att Riksbanken sänker räntan mindre än de hade gjort annars för att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och skapar en efterfråga som driver upp inflationen igen.

En stabil marknad med många försäljningar

Med en krona som har hållit sig stark och en mindre nervös Riksbank ökar chansen att vi får vår mjuklandning där inflation och räntor sjunker ungefär som bostadsmarknaden räknar med.
Vi räknar fortfarande med att styrkan i marknaden visar sig i form av att det säljs många bostäder snarare än att priserna stiger särskilt mycket eftersom dagens bostadspriser är jämförelsevis höga om man tar hänsyn till räntenivån vi fortfarande har och boendekostnaden som den för med sig för många hushåll.