Erik Olsson Fastighetsförmedling resonerar om räntebeslutet 8 maj 2025

Tack vare en inflation nära Riksbankens mål och en stark krona kan Riksbanken avvakta och hoppas att förutsättningarna är tydligare i juni när nästa räntebeslut fattas. Dagens räntebeslut visar att det är mycket som står och väger samtidigt som osäkerheten är ovanligt stor när det gäller hur förutsättningarna för världsekonomi, inflation, räntor och därmed också bostadsmarknaden kommer att utvecklas.

Tack vare att räntan har hunnit ner till en nivå som är hanterbar för de flesta klarar bostadsmarknaden den nuvarande räntenivån. Osäkerheten om ränteutvecklingen påverkar ändå marknaden mycket genom att den gör hushållen väldigt avvaktande jämfört med i början av året eftersom räntan är den viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling. Osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen och bristen på förutsägbarhet som den skapar har slagit hårt mot marknadspsykologin på ett sätt som ger andra marknadsförutsättningar och ett större utbud. Skillnaden märks mer i antalet sålda bostäder än i bostadsprisernas utveckling.

Erik Olsson Bostadsindex visar att bostadsmarknaden inte diskonterar räntesänkningar   Det gör att det åter igen finns en liten marginal genom att den nuvarande marknaden inte bygger på att köparna räknar med räntesänkningar på samma sätt som tidigare när de planerar sina bostadsköp. När vi uppdaterade Erik Olsson Bostadsindex senast såg man att Riksbanken redan hade kommit i kapp visningsbesökarna genom att marknaden inte diskonterar räntesänkningar längre. Det är skönt nu när omvärlden känns ovanligt oförutsägbar när det gäller både räntor och sysselsättning med risk för utbudsstörningar som kan ge högre inflation igen.

Bostadsmarknaden kan hantera räntebeslutet, trots att det signalerar att räntans utveckling är osäker, tack vare att räntan redan har kommit ner en bra bit.
Att förhoppningarna om fler räntesänkningar känns fjärran behöver inte få så stora effekter tack vare att marknaden inte diskonterar räntesänkningar på samma sätt som tidigare. Även om Riksbanken belyser att det är svårt att förutse hur förutsättningarna utvecklas är deras huvudscenario fortfarande att ekonomin mjuklandar med en stabil sysselsättning och räntor på en hanterbar nivå. Samtidigt gör osäkerheten att risken för ett motsatt scenario, med en kombination av minskad sysselsättning och högre inflation som ger räntehöjningar finns. Det skulle vara mer utmanande för bostadsmarknaden.

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken 
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten som infördes vid årsskiftet. Inkomstskattesänkningarna är ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner 1,75% sedan toppen i våras krävs det att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, årets skattesänkningar och en inflation som, trots att den ligger lite över Riksbankens mål, ändå ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Dessa positiva effekter motverkas dock av den osäkerhet och brist på förutsägbarhet som råder nu. Osäkerheten gör att hushållen ändå blir avvaktande och skjuter upp både större inköp och investeringar som bostäder och löpande konsumtion för att bygga upp en sparbuffert som ger trygghet.

Redan gjorda räntesänkningar gör hushållen och bostadsmarknaden mer uthålliga
Allt eftersom effekterna av redan gjorda sänkningar slår igenom mer och mer, och dessutom förstärks av skattesänkningar, blir det mindre viktigt med nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har redan kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi mer uthållig. Så länge inte tron på en ekonomi med stabil sysselsättning och inflation som är nära målet, och tillräckligt låg för att ge reallöneökningar, inte ersätts av oro för stigande inflation, som dessutom leder till räntehöjningar fortsätter bostadsmarknaden att vara stark när det gäller att försvara bostadspriserna. Osäkerheten leder däremot till en avvaktande marknad där det säljs färre bostäder.

Gjorda räntesänkningar minskar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader. Nu, när räntorna har sänkts med 1,75 % sedan i maj förra året, är risken betydligt lägre för att föreningarna måste höja avgiften på grund av ökade räntekostnader när bundna lån som togs när räntan var obefintlig förfaller och ersätts med lån till högre ränta.

Riksbanken väljer att nå sitt inflationsmål framför att stimulera ekonomin, och för feta vallöften kan motverkas med räntan
Riksbanken har ett svårt läge med en inflation som fortfarande ligger över målet trots att vi har lågkonjunktur och stigande arbetslöshet. I valet mellan att nå inflationsmålet eller att stimulera ekonomin lär Riksbanken prioritera att nå inflationsmålet även om det kräver en räntenivå som försvagar ekonomin. Lågkonjunktur och sysselsättning får politikerna ta hand om. Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är allt för generösa och riskerar att skapa för hög inflation när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften får mindre effekt på bostadsmarknaden så att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och driver upp inflationen till för höga nivåer igen.

Lindrigare amorteringsregler skulle likna en monstersänkning av räntan – på ett lite förrädiskt sätt
Förslaget om lindrigare amorteringsregler får, förutom det högre bolånetaket, dessutom samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% gör stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att detta leder till högre bostadspriser så att man i alla fall till viss del byter amorteringar mot högre räntor till banken.

Mäklarna på Erik Olsson berättar att drygt hälften av utbudet på Hemnet består av ettor och tvåor på många ställen i landet. Det gör att större lägenheter och villor går lite bättre än små lägenheter. Våra mäklare är måna om att planera försäljningarna extra noga eftersom det gör stor skillnad om en bostad inte bara ”slängs ut på Hemnet” nu när marknaden är svårare att hantera. Vi har ovanligt stor glädje av att alla våra mäklare gemensamt delar vårt stora och uppdaterade kundregister och att vår mäklarmetod ger våra mäklare fler förhandlingslägen. Nu när utbudet är så stort är det extra värdefullt att träffa en duktig och engagerad mäklare tidigt i processen så att mäklaren kan tipsa dig om saker som höjer attraktiviteten och värdet på din bostad. Det är ännu viktigare att välja mäklare med omsorg nu när förutsättningarna är utmanande. Valet av mäklare påverkar inte bara dina chanser att få bäst betalt för din bostad. En duktig och engagerad mäklare kan vara avgörande för om din bostad säljs eller inte.

Här kan du alltid läsa uppdaterade marknadskommentarer med vår syn på bostadsmarknaden.

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40