Erik Olsson Fastighetsförmedling resonerar om räntebeslutet 20 mars 2025

Dagens räntebeslut visar att det är mycket som står och väger samtidigt som osäkerheten är ovanligt stor när det gäller hur förutsättningarna för världsekonomi, inflation, räntor och därmed också bostadsmarknaden kommer att utvecklas.

Tack vare att räntan redan har hunnit ner till en nivå som är hanterbar för de flesta klarar marknaden klara ett bakslag med högre inflation så länge det bara leder till uteblivna räntesänkningar. Att dagens räntebesked inte flaggar tydligare för kommande räntehöjningar lugnar snarast marknaden. Överraskande räntehöjningar skulle dock slå hårt mot den positiva psykologin som ger en jämförelsevis stark och aktiv bostadsmarknad nu. Att den positiva marknadspsykologin är viktig för bostadsmarknadens stabilitet begränsar samtidigt utrymmet för besvikelser angående räntan. Räntan är fortfarande den enskilt viktigaste faktorn för bostadsmarknadens utveckling.

Erik Olsson Bostadsindex visar att ovanligt många räknar med stigande bostadspriser samtidigt som vårt Skräckindex visar att oron bland säljarna minskar dramatiskt
Nivån är lägre än vanligt. Mer pengar i plånboken tack vare ränte- och skattesänkningar skapar en positiv marknadspsykologi, trots osäkerheten i omvärlden, på ett sätt som gör det lättare att absorbera det stora utbudet.

Erik Olsson Bostadsindex visar att visningsbesökarna räknar med bolåneränta på 3,7%.   Det gör att det åter igen finns en liten marginal när de planerar sina bostadsköp. Att de inte har sänkt sin kalkylränta under de senaste halvåret, så att Riksbanken har kommit i kapp, gör att marknaden inte diskonterar framtida räntesänkningar lika aggressivt längre. Det är skönt nu när omvärlden känns ovanligt oförutsägbar med risk för utbudsstörningar som kan ge högre inflation igen.

Bostadsmarknaden kan hantera räntebeslutet, trots att det signalerar att räntans utveckling är osäker, tack vare att räntan redan har kommit ner en bra bit.
Att förhoppningarna om fler räntesänkningar känns fjärran med den nuvarande inflationen behöver inte få så stora effekter tack vare att marknaden inte diskonterar räntesänkningar på samma sätt som tidigare. Även om Riksbanken belyser att det är svårt att förutse hur förutsättningarna utvecklas är deras huvudscenario fortfarande att ekonomin mjuklandar med en stabil sysselsättning och räntor på en hanterbar nivå. Samtidigt gör osäkerheten att risken för ett motsatt scenario med en kombination av minskad sysselsättning och högre inflation som räntehöjningar har ökat. Det skulle vara mer utmanande för bostadsmarknaden.

Att vårt Skräckindex sjunker dramatiskt ger en starkare bostadsmarknad.
En minskad oro inför den egna bostadsförsäljningen gör att många fler planerar att köpa ny bostad innan de säljer den gamla. Nu är det 45% som säger att de avser att köpa nytt innan de säljer. För mindre än ett år sedan var det bara 20% som vågade det. (Att sälja först är ett enkelt sätt att ta bort den ekonomiska risken när man skall byta bostad.)
Att en större andel vågar köpa ny bostad innan de säljer den gamla gör att fler bostäder säljs snabbare och att färre bostäder blir osålda eftersom den som har köpt först måste sälja, och ofta har begränsad tid på sig att göra det.

Redan gjorda räntesänkningar gör hushållen och bostadsmarknaden mer uthålliga
Allt eftersom effekterna av redan gjorda sänkningar slår igenom mer och mer, och dessutom förstärks av skattesänkningar, blir det mindre viktigt med nya räntesänkningar för att behålla stabiliteten i bostadsmarknaden. Räntan har redan kommit ner till en nivå som gör hushållens ekonomi mer uthållig. Så länge inte tron på en ekonomi med stabil sysselsättning och inflation som är nära målet, och tillräckligt låg för att ge reallöneökningar, inte ersätts av oro för stigande inflation, som dessutom leder till räntehöjningar fortsätter bostadsmarknaden att vara stark.

Bostadsmarknaden vill ha stabilitet och förutsägbarhet
Marknaden räknade med att Riksbanken skulle lämna räntan oförändrad. Samtidigt visar Erik Olsson Bostadsindex att Riksbanken och bolånebankerna har sänkt den faktiska räntan medan kalkylräntan som bostadsköparna planerar sina köp med har legat still det senaste halvåret. Riksbanken har kommit i kapp och förbi bostadsmarknaden på ett sätt som gör att det finns en räntemarginal igen. Tack vare det kan det faktiskt stärka bostadsmarknaden på sikt att Riksbanken redan nu guidar om att räntan kan komma att höjas. Genom att guidningen kommer nu hinner bostadsmarknaden vänja sig vid tanken i ett läge där man inte är lika räntekänslig som tidigare då man hade diskonterat räntesänkningar. Nu har man tvärtom en liten räntemarginal. Guidningen gör att en eventuell höjning senare inte får lika stora negativa konsekvenser tack vare att marknaden har en bättre beredskap. I ett läge med stor osäkerhet är det värdefullt att Riksbanken överraskar så lite som möjligt, och särskilt med negativa budskap.

Erik Olsson Skräckindex visar att rädslan hos säljarna minskar
Tidigare har Erik Olsson Skräckindex visat att det har funnits en stor oro och nervositet på bostadsmarknaden. Trots att Erik Olsson Bostadsindex visar att en större andel tror att bostadspriserna, samtidigt som vårt Skräckindex rasar till en låg nivå som visar att de som skall sälja en bostad inte alls är lika rädda inför det, har Riksbanken rätt i att marknaden uppskattar trygghet och förutsägbarhet avseende räntan eftersom den är en så viktig faktor för bostadsmarknaden.

Räntesänkningarna minskar risken för avgiftshöjningar i bostadsrättsföreningarna
När räntorna snabbt steg till mycket högre nivåer slog det hårt mot ekonomin i många bostadsrättsföreningar genom att bundna lån med låg ränta som bundits under de 8 år när styrräntan var 0%, eller till och med negativ, förföll och ersattes med lån som hade två eller tre gånger så hög ränta. Det tvingade föreningar att höja avgifterna samtidigt som medlemmarna själva fick högre räntekostnader. Nu, när räntorna har sänkts med 1,75% sedan i maj förra året är risken för att föreningarna måste höja avgiften för att räntekostnaderna ökar på rörliga lån och bundna lån som förfaller, och får högre ränta, mycket lägre.  

Räntesänkningar ger mer effekt än skattesänkningar i plånboken 
För de flesta hushåll med lite större lån är räntesänkningar mycket viktigare än sänkningarna av inkomstskatten som infördes vid årsskiftet. Inkomstskattesänkningarna är ungefär 28 Mdr kronor under 2025. Redan 1% lägre bolåneräntor på hushållens bostadslån (totalt ca 4.100 Mdr kr) skulle motsvara ca 40 Mdr kronor i lägre räntekostnader, vilket också är ungefär 28 Mdr kronor i plånboken efter ränteavdrag. Redan vid ett bostadslån på 3 Mkr, som ju inte är så mycket där bostadspriserna är höga, blir räntekostnaden 21.000 kr lägre per år efter ränteavdrag om räntan går ner med 1%. Eftersom räntorna har gått ner 1,75% sedan toppen i våras krävs det att hushållet har låga lån eller väldigt höga löner för att skattesänkningen på lönen skall betyda mer än räntesänkningarna. En normal löntagare får drygt 4.000 kr i lägre inkomstskatt under 2025.

Effekten av räntesänkningarna samverkar med, och förstärks av, årets skattesänkningar och en inflation som, trots att den har ökat, ändå ger många som har tillräckligt stark ekonomi för att äga en bostad högre reallöner igen. Eftersom det finns ett starkt samband mellan hög lön och stora bostadslån samverkar effekten av ränte- och skattesänkningar mest i områden där inkomsterna och bostadspriserna är höga. Högre reallöner tillsammans med känslan av trygghet och förutsägbarhet som råder nu när hushållen räknar med att räntorna är på väg ner i stället för upp ökar både betalningsviljan och betalningsförmågan för en bostad på ett sätt som inte bara gör att fler vågar agera och köpa en ny bostad, utan även håller bostadspriserna uppe.

Riksbanken väljer att nå sitt inflationsmål framför att stimulera ekonomin, och för feta vallöften kan motverkas med räntan
Riksbanken har ett svårt läge med en inflation som ligger över målet trots att vi har lågkonjunktur. I valet mellan att nå inflationsmålet eller att stimulera ekonomin lär Riksbanken prioritera att nå inflationsmålet även om det kräver räntehöjningar som försvagar ekonomin. Lågkonjunktur och sysselsättning får politikerna ta hand om. Om Riksbanken tycker att politikernas vallöften är allt för generösa och riskerar att skapa för hög inflation när vi närmar oss valet, kan Riksbanken parera med räntan så att politikernas löften få mindre effekt på bostadsmarknaden för att inte kombinationen av penning- och finanspolitik blir allt för expansiv och driver upp inflationen till för höga nivåer igen.

Lindrigare amorteringsregler skulle likna en monstersänkning av räntan – på ett lite förrädiskt sätt
Förslaget om lindrigare amorteringsregler får, förutom det högre bolånetaket, dessutom samma effekt som en ordentlig räntesänkning för många. Från 3% till 1% gör en stor skillnad i utgifterna, även om en amortering inte är en kostnad som räntor, utan ett tvångssparande. Den positiva effekten motverkas av att detta leder till högre bostadspriser så att man i alla fall till viss del byter amorteringar mot högre räntor till banken.

Mäklarna på Erik Olsson säljer ovanligt många bostäder på en stabil marknad
Tron på en fortsatt positiv ekonomisk utveckling gör bostadsmarknaden ganska stark trots ett stort utbud och osäkerheten i världen. Den positiva synen på framtiden är viktig för att köparna skall våga agera så att det inte uppstår ett permanent utbudsöverskott som blir så stort att det kräver lägre priser för att absorberas av efterfrågan. Eftersom räntan fortfarande är den viktigaste faktorn är det skönt att bostadsmarknaden inte har diskonterat räntesänkningar på samma sätt som tidigare. Skattesänkningarna sedan årsskiftet agerar dessutom krockkudde. Vi räknar med att styrkan i bostadsmarknaden fortsätter att visa sig genom att det säljs många bostäder snarare än att bostadspriserna går upp så mycket – trots att Erik Olsson Bostadsindex visar att marknaden förväntar sig prisuppgångar. Dagens bostadspriser är redan jämförelsevis höga om man ser till boendekostnaderna de leder till.  

Johan Nordenfelt, informationschef
Tel: 0733-77 84 40